Baubegleitung

Individuelle Beratung durch erfahrene Bausachverständige schützt Bauherren

Wer bauen oder ein Haus neu kaufen möchte, der braucht dazu neben Geld auch Zeit, starke Nerven – und Ratgeber, denen man vertraut. Am besten einen unabhängigen Sachverständigen. Denn Bauen ist ein komplexes Geschäft, in dem mit zunehmend harten Bandagen um immer kleinere Gewinnmargen gekämpft wird, so die Erfahrung. Auf der Strecke bleibt dabei häufig der private Bauherr, der sich vorschnell und aus Mangel an Wissen auf Hochglanz-Werbung von Schlüsselfertiganbietern verlässt, die sich  oftmals später als leere Versprechungen erweisen. Das Problem dabei: Der Bauherr ist Laie und baut nur einmal im Leben. Ihm gegenüber steht der Profi, der seine Interessen zu schützen weiß.

"Bausachverständiger" kein geschützter Beruf

Um private Bauherren vor solchen Reinfällen zu bewahren, bemühen sich inzwischen zahlreiche Helfer aus unterschiedlichsten Professionen um die Klientel. Viele nennen sich "Bausachverständige", aber längst nicht jeder ist auch ein Bausachverständiger. Die Bezeichnung "Bausachverständiger" ist nämlich gesetzlich nicht geschützt. Jeder darf sich  "Bausachverständiger" und "Baugutachter" nennen.

ABER:

Als Sachverständiger darf sich nur derjenige bezeichnen, der eine Prüfung nach DIN EN ISO /IEC 17024:2012 abelegt hat oder öffentlich vereidigter Sachverständiger ist.

Die Spreu vom Weizen trennen

Wie findet der Bauherr aber nun eine, oder "die" Baubegleitung mit Sachverstand?

Grundsätzlich sollte jeder Bauherr, der einen Berater beauftragt, strikt auf individueller Behandlung bestehen. Ein seriöser Sachverständiger beurteilt beispielsweise eine Immobilie nie nach standardisierten Checklisten oder vom Schreibtisch aus, sondern er begutachtet das Gebäude persönlich und prüft die Substanz vor Ort. Dabei analysiert er Konstruktion, Zustand, Sanierungsstau, auch Haustechnik und eventuelle Bauschäden.

Möchte der Bauherr Rat bei Bau oder Kauf eines neuen Objekts, dann prüft der Sachverständige zunächst immer alle Pläne und den Bauvertrag mit den dazugehörigen Bau- und Leistungsverzeichnissen. Er weist seinen Auftraggeber auf Vertragslücken hin und unterstützt ihn auf Wunsch bei der Nachverhandlung mit dem Anbieter.

Seriöse Bausachverständige arbeiten firmen- und produktneutral

Während der Bauzeit kontrolliert der Sachverständige die Fortschritte auf der Baustelle in regelmäßigen Abständen und die Qualität der Arbeit. Seriöse Sachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein guter Sachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in Konflikte bringen.

Seriöse Sachverständige nehmen im Übrigen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlt immer der Bauherr, der auch ihr Auftraggeber ist.
Das Honorar eines Sachverständigen richtet sich nach seinem Aufwand und wird in der Regel nach Stunden abgerechnet. Selbstverständlich ist ein komplexes Gutachten vom Sachverständigen teurer als eine mündliche Beratung vor Ort.

Aber Sachverstand und Vertrauen ist Grundlage für eine gute Zusammenarbeit.

Ab wann braucht der Käufer einen Bausachverständigen?

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte und ein konkretes Objekt im Blick hat, der sollte sich möglichst bald einen Sachverständigen zur Unterstützung holen. Ohne Unterstützung des Sachverständigen können Laien zunächst bereits folgende Fragen klären: 

•   Wie ist der Allgemeinzustand des Hauses?

•   Eignet sich die Lage? Stimmt die Nähe zu Arbeitsplatz, Schule, Nahversorgung, etc.?

•   Stimmt die Lage des Objekts auf dem Grundstück für den  Einbau einer Solaranlage?

•   Sind Zuschnitt und Raumgrößen für die Familie passend?

•   Können eigene Ideen verwirklicht werden (z.B. Wintergartenanbau, Anfrage beim Bauamt)?

•   Gefallen Ausstattung und Materialien (wenn ja, wird Renovierung preiswerter)?

•   Sind alle Pläne und Unterlagen für das Haus vorhanden?

•   Ist die Immobilie ordentlich im Grundbuch eingetragen (sind Wegerechte oder Baulasten vermerkt)?

•   Ist das Haus vom Verkäufer auch bezahlt oder liegen noch Hypotheken auf der Immobilie?

•   Ist das Haus in allen Teilen baurechtlich genehmigt?

•   Existiert ein Energieausweis bzw. EnEV-Nachweis?

•   Wurde das Haus laufend gewartet? Gab es bisher Schäden?

•   Wie sieht mein Kostenrahmen aus?

•   Mit welchen Kosten und Nebenkosten muss ich rechnen ?

•   Habe ich einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes?

•   Zunächst gilt also: Das Haus muss 1. gefallen, 2. passen und 3. finanzierbar sein.

Bausachverständiger klärt auch Nachrüstpflichten

Tritt der Kaufinteressent dem Erwerb näher, dann sollte der Bausachverständige eigentlich immer hinzugezogen werden. Nur ein Sachverständiger kann die Substanz und die Haustechnik einschätzen und sagen, wo Renovierungsbedarf besteht und welche Nachrüstpflichten und Sanierungsmaßnahmen auf den Käufer zukommen – und was das alles kostet.

Der Sachverständige geht dabei folgendermaßen vor: Zunächst prüft er, ob Schäden vorhanden sind und ob es einen Wartungsstau gibt, sprich, der Bausachverständige begutachtet den Zustand der Immobilie nach Sichtkontrolle. Entdeckt er etwas, zum Beispiel Feuchte im Keller, Befall an Holzbauteilen, Schimmel, verdächtige Baustoffe, Schadstoffe, Holzschutzmittel und dergleichen, benennt der Sachverständige den Schaden oder den Verdacht und weist dann auf erforderliche Maßnahmen hin wie etwa Probennahmen für Laboruntersuchungen oder Raumluftmessungen.

Der Sachverständige prüft auch den energetischen Zustand der Immobilie, den Zustand von Fenstern und Dämmung. Er klärt, welche Nachrüstpflichten der Käufer erfüllen muss und welche Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen. Wünscht der Käufer Umbauten, klärt der Sachverständige, ob die Statik die gewünschten Änderungen zulässt, beziehungsweise mit welchem Aufwand sie verbunden sind.

Der Sachverständige kennt die Kosten

Auch zu den Kosten kann der Sachverständige erste Angaben machen, die er später auch konkretisieren kann. Er kennt nicht nur die Preise für Wärmedämm- und Solarsysteme, sondern weiß auch, was eventuell nötige Genehmigungen kosten oder die Energieberechnung, oder wie und wann sich der Einsatz erneuerbarer Energien amortisiert. Nach der Begehung mit dem Sachverständigen weiß der Kaufinteressent, ob die Immobilie in seinen Kostenrahmen passen könnte. Er kann dann mit seinem Sachverständigen Chancen und Risiken für den Kauf abwägen. Ist die Substanz gut und hat sich der Kaufinteressent dann für den Kauf entschieden, sollten noch mal alle erforderlichen Maßnahmen und ihre Kosten geprüft werden.

Wo finden Sachverständige die häufigsten Probleme?

Die häufigsten Schäden bei Altbauten finden Sachverständige am Dach und im Keller, speziell Feuchteschäden im Keller, das Versagen der horizontalen und vertikalen Abdichtung. Die Sanierung ist aufwendig und kostenintensiv. Besonders häufig ist auch Feuchte im Bereich der Kelleraußentreppen. Häufig finden Bausachverständige auch Feuchteschäden im Heizungsraum – oft nach Wasserschäden. Ein weiterer Punkt sind Holzfenster. Sie sind oft falsch eingebaut, in Teilen durchfeuchtet und entsprechend verrottet. Oft müssen sie insgesamt auch ausgetauscht werden. Das kommt teuer, weiß der Sachverständige.

Sachverständige kennen Probleme im Dachbereich

Weitere Probleme und Schäden finden Sachverständige im Dachstuhl. Dort ist oft die Wärmedämmung fehlerhaft eingebaut. Sachverständige stellen auch regelmäßig Wärmebrücken fest. Vielfach fehlt die Dampfbremse oder sie ist beschädigt, beziehungsweise verrottet. Schimmelpilzbefall im Fensterbereich ist vor allem bei älteren Immobilien keine Seltenheit; viele Senioren scheuen sich, regelmäßig kräftig zu lüften, aus Sorge Energie zu vergeuden.

Außen beobachten Sachverständige vor allem Putzschäden im Sockelbereich, weil dort oft kein Spritzwasserschutz vorhanden ist, insbesondere auch bei Terrassentüren. Ältere Wärmedämmverbundsysteme haben vielfach Risse, verursacht durch mangelhafte Anschlüsse. Am Dach bereiten oft die Anschlüsse (Metallverwahrungen) an Gauben und Schornsteinen durch Undichtigkeiten Probleme. Die Folge sind Feuchteschäden im Spitzboden.

Ein Sachverständiger weiß, ob Risse harmlos sind

Neben dem Erkennen von Schäden ist für den Kaufinteressenten ja auch deren Beurteilung wichtig. Der Sachverständige kann ihm in der Regel sagen, ob Risse harmlos sind oder nicht. Lage, Verlauf, Breite und Tiefe geben hier erste Aufschlüsse. Hilfreich ist es immer, wenn noch Ausführungszeichnungen und Unterlagen der Statik des Hauses vorhanden sind. Je nach Ergebnis muss der Riss dann mehr oder weniger aufwändig, sprich teuer, saniert werden.

Bei Bedarf empfiehlt ein Sachverständiger Schadstoffprüfungen

Auch bei Feuchteschäden ist die Ursachenermittlung wichtig für die Beurteilung der Folgekosten. Dazu sind häufig Feuchtemessungen nötig, die der Sachverständige macht. Auch Schimmelschäden sind nicht gleich Schimmelschäden. Der Sachverständige weiß, welche weiteren Untersuchungen gegebenenfalls nötig sind und kann diese – bei ernsthaftem Kaufinteresse – dann auch veranlassen oder durchführen. Das ist auch dringend geboten, denn Schimmelsanierung kann sehr teuer werden. Der Sachverständige weiß auch, dass bei älteren Fertighäusern Schadstoffprüfungen sinnvoll sind. Er kann die Raumluftmessung auf bestimmte Schadstoffe veranlassen und Sanierungsempfehlungen geben.